类型

物业租金是就是房屋的租赁价格，是房屋分期出售其使用价值的货币表现。目前，物业租赁市场上存在着福利租金、半成本租金、成本租金、商品租金和市场租金等几种类型。

1．福利租金

福利租金就是国家根据当时的政治、经济需要和居民的承受力以及其他因素，而决定的实际执行租金。在这种情况下，国家和单位对房屋租金的结收，只要求部分保证房屋的日常维修养护和管理费开支，其不足部分由财政补贴。目前，在国有公房和单位自管公房中，还有相当部分实行这种低租金福利制。

2．半成本租金

半成本租金就是业主或经营单位以低于成本租金的价格水平出租房屋。这种租金一般是在福利租金基础上考虑了折旧费。因而租金收入可适当满足物业日常养护和必要修缮的要求，初步实现以租养房的目的。目前，绝大多数城市出现公有物业和办公、医疗、教育等用房，一般都采用这种形式。

3．成本租金

成本租金是按折旧费、修缮费、管理费、投资利息和税金等因素构成的。这种租金体现了物业价值的最低经济界限，只能维持物业的简单再生产，达到盈亏平衡。目前，少数城市和一部分大企业出租公有住房和办公用房，采用的就是这种形式。

4．商品租金

商品租金就是按照物业理论价格确定的租金。这种租金体现了房屋的商品价值的内容，不仅能实现物业的扩大再生产，实现以租养房、以租建房的目的，而且能使房屋的租赁者获得必要的利润。目前，大多城市的工商企业用房均实行这种形式。

5．市场租金

市场租金又叫协议租金，是由租赁双方协商议定的租金。这种租金体现了物业的价值与市场供求关系的影响。目前，各大中城市出租的商业楼宇、写字楼、工厂大厦、商业铺面等经营性用房和住宅用房，均采用这种价格形式。

总之，我国公有住宅曾主要是以成本租金为主的。但是，随着房地产市场的形成和发展、住房制度改革的不断深化，房屋租金将逐步向商品租金和市场租金方向发展。

影响物业租金的因素

实际租金标准的制定，不仅取决于租金构成的8项因素，还取决于出租房屋的内在和外在因素。影响租赁市场的社会因素有：

1．出租房屋本身构造方面的影响因素

(1)房屋结构。这里包括房屋的建筑结构和房间结构两个方面。从建筑结构来讲，有钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构；还有楼房(包括多层、高层)、平房之分。房屋结构不同，其租金标准不同。从房间结构来看，是否舒适、合理，其租金也会受到一些影响。

(2)房间设备和室内装修。一般情况下，房间设备、室内装修与租金标准成正比关系。

(3)楼层出租房屋所在楼层影响到承租人生产、生活的舒适程度。所以各楼层租金有一定的差价系数。