个人观点

“对接”促市场升级 高端市场有待提升

  提及郑州商业地产的发展现状，王玉珂表示，郑州商业地产仍处于起步阶段，但不乏亮点，其中“对接”两字令他感触颇深。优质开发企业和优质商业项目的对接，让郑州商业地产逐渐向国际化水准靠拢；专业资源的对接则带来了好的服务、好的商业顾问及好的国际团队等高端资源，促使商业市场的提升和产品打造进入新的阶段。

  值得一提的时，无论是已经进驻河南的一线名企还是本地的开发商，他们都愿意用开放性思维和国际上最先进的资源对接。“从整个大环境来看，国际化公司很愿意来郑州拓展市场，这一点从郑州地区酒店发展情况就能明显看出来。三年前我刚来郑州时，郑州的国际化酒店很少。但现在希尔顿酒店、JW万豪酒店、喜来登酒店等陆续开业，充实了郑州的国际化酒店资源。”王玉珂补充道。

  目前万象城和丹尼斯大卫城等高端城市综合体陆续开业，CityOn熙地港购物中心也落地郑东。不过王玉珂称，郑州高端商业市场仍旧匮乏。“对于高端的理解，不能仅仅只从价格方面判断，而是要从消费的服务、理念和品质去定位。高端项目不仅需要有量，还需要加强品质，郑州的高端商业市场还有很大的提升空间，消费潜质仍有待挖掘。”他说。

百万库存不可怕 市场缺口待挖掘

  据相关数据统计显示，截至五月底，郑州商业市场存量占395万方，不少业内人士表示担忧，认为这个数字对于郑州这样一个二线城市来说过于庞大。不过王玉珂表示，百万方的库存并没有那么可怕，郑州房地产的销售情况是比较健康的，商业地产一年的消化量约有120万方到130万方，去化量和销售速度与同类型的城市相比都算正常。

  在分析商业地产时，库存量不是最核心的，要重点关注的是量里面有没有真正符合市场需求的部分。因为可能存在的一种情况是，量很庞大，真正满足需求的那部分却很少。“比如说在郑东新区，做一个像万象城一样的大型商贸中心一定会有市场，它的生意可能比在二七还要好，但事实上郑东还缺少这样的项目。库存量很惊人，但是市场缺口还有很多，这些供应就成为了‘无效供应’，所以我们要从不同角度来看数据。”王玉珂分析道。

  王玉珂坦言，自己一直看好郑州市场。郑州位于京广线和陇海线的交汇处，地区高速路网也很发达，1.5小时商业旅游经济圈辐射人数达4000万人，任何一个想扩大规模的企业都无法忽略这么大的市场。此外，河南省占有着全国十分之一的人口，所带来的市场非常庞大。

转折期市场重心将转至租户运营

  从中国城市发展进程角度来看，房地产行业已经到了转折点。王玉珂表示，未来房地产行业将面临两个转变。

  一是从新增市场到存量市场（二手房市场）的转变。以前新增市场去化率远远大于存量市场，未来存量市场将逐渐与新增市场成交量持平，甚至反超新增市场，这是开发商不可忽略的进程。

  二是开发商角色和运营思维的转变。之前开发商的盈利模式都集中在开发、销售上，忽略了运营的环节。未来大部分资金和需求会投入租赁市场，国家今后调控政策也会倾向于培育租赁市场。而租赁市场是一个运营的问题，需要专业的机构来为租客或房企提供对口服务。未来开发商的重心一定要转变到对租户的运营上，从而产生新的收益。在王玉珂看来，这种模式是对现有资源的有效利用，也是地产商转型的出发点。

互联网思维重在服务 实体商业大有可为

  对于当下风靡的“互联网思维”，王玉珂认为开发商在关注这一热点时还未找到切实有效的实践方法。“传统商业早期思维就是一提到开发，都想到成本，但是成本并非是核心关注点。关键是项目建成后如何去吸引客户到这里来体验、消费。”王玉珂表示，核心是对人的运营，所有的思维都要围绕人的需求、人的服务来展开。因此，粗放式的开发必须向精细化转变，细化到对人的关心和关爱，充分挖掘客户的需求，并营造出有体验感和场景感的商业。

  王玉珂指出，互联网+的本质就是服务，而服务又是传统实体商业的优势所在。人们对服务的感知是个过程，而非结果。如果商业仅仅是一个交易场所，它很容易被**所取代，商业地产的突破口就是要让人留下来，一个项目提供的服务、环境、便利性、丰富性都要转化成个人感受，最终解决导入和导流的问题，形成整个项目的吸附力。

保持行业领先思维

  2012年，RET睿意德开始进驻郑州，三年来睿意德提供的商业顾问服务在市场中的接受程度越来越高，还有客户主动邀请睿意德做更专业的服务，“张家鹏地产公益学院”也受到了众多地产界人士的认可与追捧。 “我们希望能够在这个平台上保持行业领先的思维，通过领先的思维带动整个行业的进步。未来大数据可以取代人为的思维判断，提供精准的服务，这对我们来说也是个大转变。”王玉珂表示，未来睿意德将会成为一个大数据服务公司，而不仅仅是做一家房地产咨询公司。

  具体而言，未来睿意德将运用大数据对手中的资源集中处理。以前商铺的规划靠的是“拍脑门”，以后则需要依靠大数据对用户意向进行抓取，实现对商业的构建、特征、要素等进行精准定位。另一方面，还可以在网上虚拟商业项目，提前邀请商户入驻，并提供线上服务、模拟消费过程，从而筛选出用户感兴趣的内容，并以此指导未来商业项目的建设及布局。