案由

商品房预售合同纠纷。

案例

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2006）佛中法民五终字第57号上诉人（原审被告）王名棣。被上诉人（原审原告）冯汉雄。委托代理人洪田、李杰升，广东华鸿律师事务所律师。原审被告佛山市南海区中南房地产实业有限公司。法定代表人蔡灼洪，董事长。委托代理人黄毅杰，广东金信方正律师事务所律师。委托代理人闫彬彬，广东金信方正律师事务所律师助理。原审被告明和实业发展公司，住所地9/FLUENHINGFTYBLDG109，KINGLAMST，KOWLOON，HONGKONG（以下简称明和公司）。东主王名棣。上诉人王名棣因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2005）南民三初字第148－5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决查明：“富景大厦”第二期工程（楼房）是被告中南公司和明和公司合作开发建设的，已办理了合法的预售手续。双方于1995年10月26日签订了《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》，约定：由中南公司投入土地，明和公司投入资金并负责该项目的全面规划、建设及其一切费用；商品房的房产证、土地使用证及户口迁移手续由中南公司全权办理，明和公司按建筑总面积售价总额1.5％支付手续费给中南公司（每月按销售总额计算划付给中南公司）等。后上述房产双方办理了产权登记人为王名棣。1998年5月18日，被告王名棣代表被告中南公司与原告签订一份《商品房买卖契约》，约定：原告购买被告中南公司位于南海市黄岐镇富景大厦第二期二楼A号铺，建筑面积432.56平方米，价款692096元，一次性付款；原告付楼款后，中南公司将房屋资料上报黄岐房管所办理确权手续，交楼三个月内统一由南海市黄岐房产管理所办理并发给《房屋所有权证》。被告中南公司在合同上加盖了合同专用章予以确认。协议签订后，原告分期支付了购房款，款项均由被告王名棣收取，商铺亦由被告王名棣交付给原告。之后，讼争商铺一直未办理产权证。2003年11月15日，原告与被告王名棣签订《协议书》，约定：被告王名棣保证在2004年3月份前为原告办理好房屋产权证书；逾期，被告王名棣承担赔偿原告一切损失，包括返还房款及其利息和装修该房屋的装修费用200000元等；被告王名棣承担赔偿责任时，需在2004年3月30日前支付赔偿款额的一半，余款在2004年6月份付清。另查明，地籍号为19090005南府国用（96）字第特146号的土地是“富景大厦”第二期房产所在地，被被告王名棣于2000年12月27日抵押给中国建设银行广州第三支行。抵押情况为：国内预售商品房抵押：广东省南海市黄岐镇广佛路富景大厦第二层商场，抵押建筑面积5983.28平方米，综合价值1516.42万元，贷款金额600万元；抵押期限为2000年12月2日至2001年12月22日止；之后，延期为2001年12月22日至2002年12月21日止。2005年2月21日，广州市中级人民法院查封了王名棣名下的南海黄岐镇广佛路富景大厦（二期）第二层商场。查封期限为2005年2月21日至2007年2月20日。本案讼争房产在上述被查封、抵押的财产范围内。再查明，被告明和公司是被告王名棣个人在香港申请登记成立的商业单位，王名棣是该公司的东主。原审判决认为：“富景大厦”第二期工程是被告明和公司与被告中南公司合作开发的房产，在对房产买卖中，合作双方内部协议约定被告明和公司负责销售，被告中南公司负责办证。被告王名棣是被告明和公司的东主。《商品房买卖契约》是由被告中南公司的代表人被告王名棣与原告签订的，被告中南公司事后亦盖章确认，故确认该《商品房买卖契约》的相对方是原告与被告中南公司、明和公司，此契约的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。在履行合同中，原告已付清款，并已接收讼争商铺，但“富景大厦”的合作方收款后，没有依约为原告购买的商铺确权和办理产权证，故依法应由被告明和公司、王名棣、中南公司承担违约责任。现讼争商铺已被明和公司的东主被告王名棣抵押给他人，并致其他法院查封，已有法定不能办证的阻却事由，原告无法实现合同目的，现原告要求退还购房款及赔偿损失是合同解除的实质请求，予以支持，被告中南公司、明和公司、王名棣应共同承担返还购房款及赔偿利息损失予原告的责任。被告王名棣个人与原告签订的《协议书》亦是有效的合同，具有法律约束力，被告王名棣单方承诺为原告办证及赔偿相关损失，是被告王名棣对办证、返还款及赔偿损失的一种保证，但他未能在承诺的期限内办理产权证及赔付款项，依法应由其个人承担他所保证的额度部分责任，除承担返还原告购房款及利息额承担责任外，还应对原告装修费损失200000元承担赔偿责任。被告王名棣认为他与原告签订的《协议书》无效及认为未为原告办理房屋所有权证不影响原告对房屋使用的辩解理据不足，不予采纳。原告的其他请求均缺乏依据，不予支持。被告中南公司认为没有收取原告的房款，也没有作出过退还房款、装修费的承诺，不应由其承担责任的辩解及认为原告没有提出解除合同，其诉求缺乏前提的辩解均理据不足，不予采纳；被告明和公司认为责任都应由被告中南公司负责的辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、《人民法院诉讼收费办法》第二十五条的规定，判决：一、被告佛山市南海区中南房地产实业有限公司、王名棣、明和实业发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款692096元及按中国人民银行同期流动资金贷款利率偿付利息（其中446048元从2004年4月1日、246048元从2004年7月1日起，均计至本判决确定付款日止）予原告冯汉雄。二、被告王名棣应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付装修损失款200000元予原告冯汉雄。三、驳回原告冯汉雄的其他诉讼请求。案件受理费14385元，由被告佛山市南海区中南房地产实业有限公司、王名棣、明和实业发展公司共同负担。宣判后，上诉人王名棣不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，且显失公平。一、原判决确定上诉人在本案中承担相关的民事责任，是完全错误的，没有事实和法律根据。1、本案是商品房预售合同纠纷，但商品房预售合同的合同当事人并不是上诉人，而是被上诉人与中南公司，因此，该商品房预售合同在履行中发生纠纷，与上诉人个人没有法律上的关系。2、富景大厦不是上诉人和中南公司共同投资开发的商品房项目，而是明和公司与中南公司共同投资开发的，与上诉人个人没有法律上的关系。上诉人虽然是明和公司的东主，但上诉人代表明和公司实施的民事行为，其后果依法是由明和公司承担，而不能由上诉人个人承担。综上，上诉人个人与被上诉人之间没有任何法律上的权利义务关系，而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确商品房买卖合同的出卖人主体是房地产开发企业，不是自然人，上诉人个人不可能成为商品房预售合同的主体，也就不能作为本案的诉讼当事人，所以，原审将上诉人列为本案被告并判决上诉人承担责任是错误的。二、原判决确认上诉人与被上诉人签订的《协议书》是有效合同，并以此为据判决上诉人等返还购房款及利息，并判决上诉人赔偿装修损失款，是完全错误的，没有事实和法律根据。本案商品房预售合同的合同当事人是被上诉人与中南公司，上诉人在未经中南公司授权的情况下，就对原合同作出变更并以个人名义与被上诉人签订《协议书》，是无效的民事法律行为。上诉人与被上诉人签订《协议书》，是以个人名义与被上诉人签订，既不代表中南公司，也不代表明和公司，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，该《协议书》不能作为处理本案商品房预售合同纠纷的依据。三、被上诉人购买的房屋，合同约定《房屋所有权证》是由中南公司负责办理的，虽然《房屋所有权证》尚未办妥，但房屋早已交付被上诉人使用。因此，在被上诉人未取得房屋所有权，但实际已取得房屋使用权的情况下，原判决判令中南公司等返还购房款时，又判令支付购房款利息，显然是不公平的。按房屋租值计算，完全可以折抵购房款利息。四、原判决判令上诉人赔偿装修损失款是错误的。《协议书》由于签订的主体不适格而无效，不能作为处理本案商品房预售合同纠纷的依据。退一步来说，即使该《协议书》有效，但《协议书》中有关赔偿装修损失款200000元的约定也是无效的，因为该约定属于赔偿条款，不是违约金条款，赔偿应以实际发生的损失计算，但被上诉人并无提交其装修损失了200000元的依据，因此，原判决判令上诉人赔偿装修损失款，没有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，且显失公平。上诉人在本案中无须承担任何法律责任，被上诉人之诉讼请求不成立。据此请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人冯汉雄答辩称：一、一审法院判决王名棣承担相关民事责任是完全正确的。由于“富景大厦”第二期工程是中南公司领取预售商品房许可证，由中南公司和明和公司共同合作开发建设的，且原始产权属中南公司，被上诉人完全有理由相信中南公司是售楼一方的当事人，实际上明和公司、中南公司两者形成合伙开发关系。因此，两公司应对被上诉人由此产生的损失承担连带赔偿责任。明和公司是香港注册的个人公司，明和公司的股东只有王名棣一人，其个人财产与公司财产完全混同，其性质与我国的个人独资企业相同，因此，王名棣应与明和公司一起在本案承担连带清偿责任。二、一审法院确认《协议书》有效是正确的。王名棣一直是以中南公司售楼部经理的名义，与被上诉人协商买卖商品房事宜、签订《商品房买卖契约》，与中南公司一起收取被上诉人房款，一直得到中南公司以具体行为（如为被上诉人办理了部分商铺的《房地产权证》）承认。需要特别指出的是，被上诉人提供的1998年7月17日的《收据》，该收据上只有王名棣的签名，中南公司没有盖章，但事后中南公司同样为被上诉人办理了《房地产权证》。以上王名棣的一系列行为，使善意的被上诉人有理由相信，王名棣是全权代表中南公司的代理人。因此，在2003年11月15日，王名棣是代表着中南公司及明和公司与被上诉人签订《协议书》，该《协议书》的法律后果应由三被告共同承担，而且王名棣本身就是明和公司的法定代表人，因此，该《协议书》是合法有效的。三、一审法院判决上诉人、中南公司、明和公司支付购房款利息、赔偿装修损失公平合理。由于上诉人、中南公司、明和公司将商品房出卖给被上诉人后，又将商品房进行抵押，是根本违约行为，导致被上诉人无法实现合同目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，被上诉人要求支付购房款的利息具有法律根据。《协议书》中约定上诉人、中南公司、明和公司返还房款及利息、赔偿装修费用等，该约定实质是违约金条款，是双方真实意思表示、合法有效。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，上诉人以所谓的未取得房产证没有损失、及装修损失没有依据等理由，不能成立。四、广州中院的判决并没有将讼争商铺退还给上诉人，而且现在还被查封、抵押，一审判决解除双方的合同及返还房款及利息、赔偿损失正确。第一，被上诉人购买本案的房屋时，该房并没有被抵押，正是由于上诉人、中南公司的盖章同意，才导致讼争的商铺被抵押给银行，至今没有证据显示已注销。第二，广州市中级人民法院查封时间从2005年2月1日到2007年2月1日，广州中院还判决上诉人在约定的抵押物价值范围内承担赔偿责任，该案现在还没有执行完毕。上诉人及原审被告在两年内客观上已经无能力再为被上诉人办理房地产权证。第三，双方在《协议书》中约定的是上诉人与两原审被告办理房屋产权证书的期限，并不以该商铺是否抵押作为前提。现在上诉人与两原审被告承担赔偿被上诉人一切损失的条件已经成就，该商铺是否被抵押并不影响其返还房款及其利息和装修该房屋的装修费用20万元的责任。第四，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，被上诉人已经依约履行了合同规定的付款义务，由于两被告的原因没有为被上诉人办理房屋所有权登记长达7年，被上诉人完全有权要求三被告返还已付购房款及利息、并且赔偿损失。五、中南公司没有上诉，根据《民事诉讼法》及有关司法解释，其在二审中提出的请求无需审理。六、“南海市中南房地产实业有限公司富景大厦专用章”（以下简称“富景大厦专用章”）是中南公司使用的印章。一审庭审中，王名棣明确提出中南公司一直知道其使用“富景大厦专用章”，而且中南公司有派出财务人员在售楼部内进行监管，其在长达几年的销售过程中一直没有异议。被上诉人的各期房款692096元的交款地点均在中南公司的售楼部内，每张收据均由中南公司和王名棣使用“富景大厦专用章”收取，结合其他证据，足以使善意的被上诉人有理由相信三被告一直有使用“富景大厦专用章”的事实。至于三被告内部之间如何使用印章、财务如何管理，中南公司是否存在管理不善，对善意的被上诉人没有约束力，故三被告应负返还房款及利息、赔偿损失的责任。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。原审被告中南公司答辩称：中南公司没有收到被上诉人的购房款，故没有义务为被上诉人办理房屋产权证。根据一审查明的情况，被上诉人错误认为上诉人能够代表中南公司收取购房款，但实际上上诉人并不是中南公司的代理人，也没有中南公司的授权。被上诉人知道房屋的出售方是上诉人，也明知上诉人不是中南公司的员工。被上诉人和上诉人个人签订的协议书上的印章“富景大厦专用章”不是中南公司的印章，中南公司根本没有授权上诉人签订协议。合同的签订主体是上诉人和被上诉人，与中南公司无关。七张收据上的金额与商品房的购房金额是不一致的，所以七张收据与本案无关。从上诉人二审期间提交的新证据可以看出，本案讼争的房屋并不存在抵押的问题，也不存在原审法院认定的办证的阻却事由的问题，只要被上诉人交付了所有款项即可办证。综上，原审判决错误，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。原审被告明和公司答辩称：被上诉人的答辩是失实的。明和公司已经将中南公司卖房的商铺合同与发票在一审时出示，由该证据可知，中南公司已经收取到该款项，并且开具了相应的发票。明和公司与中南公司合作开发土地，其实际上是由中南公司开发，而不是明和公司，合作开发的协议在一审时也已经提交给法院。1998年已经给被上诉人开具发票，没有办证是中南公司的责任，而并非明和公司的责任。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：“富景大厦”第二期工程是中南公司和明和公司合作兴建并共同经营的，有双方于1995年10月26日签订的《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》和共同经营事实为据，《商品房买卖契约》是由王名棣以中南公司的代表人身份与被上诉人冯汉雄签订，中南公司亦盖章确认，故该《商品房买卖契约》应视为中南公司、明和公司与冯汉雄签订的，因此所引起的法律后果应由中南公司、明和公司共同承担。《商品房买卖契约》签订后，冯汉雄付清购房款并接收讼争商铺，但明和公司的东主王名棣未告知冯汉雄而将讼争商铺抵押给他人，并致其他法院查封，中南公司、明和公司不能依约为讼争商铺确权和办理产权证，冯汉雄无法实现合同目的，故冯汉雄要求退还购房款及利息的主张于法有据，中南公司、明和公司应共同承担退还购房款及利息的民事责任。王名棣于2003年11月15日与冯汉雄签订《协议书》，承诺其保证在2004年3月份前为冯汉雄办理好房屋产权证书，逾期，承担赔偿冯汉雄一切损失，包括返还房款及其利息和装修该房屋的装修费用200000元等，是王名棣个人所作出的承诺，是其对办证、返还房款及赔偿损失的承诺，该承诺是王名棣的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因王名棣未在承诺期限内为冯汉雄办理好房屋产权证书，应按照《协议书》的约定承担相应的民事责任。王名棣上诉主张《协议书》无效，理由是其不是商品房预售合同的当事人，未经中南公司的授权就对原合同作出变更并签订《协议书》，主体不适格，而在本案中，《协议书》虽与《商品房买卖契约》在讼争商铺、购房款等内容相关联，但二者是两个性质不同的、各自独立的合同，《协议书》既不是商品房预售合同，也不是对商品房预售合同的变更，因此，王名棣以个人名义签订《协议书》时，无须经中南公司授权，而且王名棣在上诉状中也确认“其是以个人名义与被上诉人签订，既不代表中南公司，也不代表明和公司，”故《协议书》不存在主体不适格的情形，王名棣的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决判令王名棣依据《协议书》返还购房款及利息、偿付装修损失款200000元予冯汉雄正确，本院予以维持。王名棣上诉主张讼争商铺早已交付冯汉雄使用，按房屋租值计算，完全可以折抵购房款利息，因本案中不能为讼争商铺确权和办理产权证的过错完全在于开发商，冯汉雄对此无过错，因此，该项主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14385元，由上诉人王名棣负担。本判决为终审判决。审判长刘子平代理审判员张雪洁代理审判员余珂珂二○○六年四月十一日书记员李静然