推荐序

什么？樊剑英、段文涛、王骏三位财税大咖要合著一本书？有没有搞错啊？听闻此消息，我一直不敢相信，直到9月25日拿到书稿初稿，才真的相信了。是的，没有搞错，就是他们三人合著的《房地产开发企业营改增后税收与会计全流程操作实务》。

我与樊剑英、段文涛、王骏三位的结识可以说源于“税源（缘）”，记得10年前大家的沟通交流还没有微信这么方便时，大家交流比较流行的方式是BBS论坛及微博之类的，因此通过这些论坛平台及微博结识了当今被财税界称为“网红”的中国财税浪子王骏，后来因为有了微信这一方便的沟通平台又让我结识了地产财税大师剑英及税痴文涛，王骏、剑英、文涛的为人执着、认真、有责任心使咱们必定成为“好基友”。顺便给亲们透漏个秘密，咱们四人真有个“好基友”微信群来着。

房地产开发具有产业链条长、范围广、环节多、专业性强、关联度高、资源占用多、规模大、开发周期长等特点，而且涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等诸多税（费）种，造成房地产开发企业的财税处理实务变得相当复杂而存争议，特别是营改增后，增值税几乎影响了各个税种的税务处理及会计核算方式，使房地产企业财税处理实务变得更加复杂和争议问题不断涌现，同时其财税风险也剧增。因此，业界急需一本房地产企业全流程全税种的财税实务处理指导教程，三位大咖合著的巨著《房地产开发企业税收与会计实务大全》正是在该背景下“应运而生”。通览本书，有近70万字，152个案例，124个问题解答，71个友情提示，13个学习与思考，摘编了营改增后各省市政策精华解读，土地增值税最新清算政策口径、营改增后增值税科目设置及会计核算方式等内容，从房地产开发企业全流程全税种角度解析税务处理及纳税规划方案，涵盖了房地产企业组织架构设计、拿地方式、开发过程中的税务安排及销售策略、完工与土地增值税清算等主要环节的税务问题，三位大咖将政策解析与实践应用糅合在一起，适合于各个层次的读者充分领会房地产开发企业各环节财税实务操作要领，从而完整洞察把控财税风险，快速提升实务操作技能。

房子承载着人们对美好生活的向往，中国特色社会主义进入了新时代，十九大报告提出：加强社会保障体系建设；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。可以预知围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居一定还会有税收新政策和税收新问题出现。相信三位财税大咖的智慧也一定会与时俱进，及时更新保持本书旺盛的生命力，我们跟上别掉队。

孔子曰：三人行，必有我师焉。三位当今财税界的大咖合著的这本书，带给我们的将是怎样一种财税知识饕餮大餐的享受呢？亲们还是一起来学习吧！

是为序。

深圳市思迈特财税咨询有限公司

深圳思迈特会计师事务所

高级合伙人

张学斌博士

2017年12月3日于深圳

目录

第一章房地产开发基本知识及纳税概述第一节房地产开发基本业务知识一、房地产开发主要业务活动二、房地产开发常用术语第二节房地产开发主要阶段第三节房地产开发涉及税费概述第二章企业设立环节税收政策实践应用第一节房地产开发企业设立及相关税务问题概述一、设立房地产开发企业应当具备的条件二、新设立房地产开发企业的备案程序三、房地产开发企业设立中的纳税问题第二节投资主体不同影响税后净收益一、企业所得税后利润分配纳税依据二、税金及附加对企业净利润的影响三、内、外资企业利润分配的税收差异四、内、外方股东股权转让的税收差异五、设立外商投资房地产企业的限制性规定第三节适当借款有助于降低税收支出一、单纯权益性投资对企业所得税的影响二、债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响三、债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响四、信托融资“假股权真债权”退出时的定价税收风险第四节注册地合理规划可降低税务成本一、企业所得税管理二、公司注册地与项目所在地是否一致要权衡第五节设立分公司还是子公司的税收权衡一、设立子分公司的税收权衡二、土地如何在母子公司之间内部流转三、严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司第六节总分支机构跨地区经营所得税收有别一、跨地区经营总分支机构的两种情形及政策区别二、兼营建筑安装业务的房地产企业跨地区经营政策应用三、房地产企业跨地区经营企业所得税的汇总与分配四、汇总纳税申报中分支机构预缴税款不等于总机构分配比例的情形第七节以土地使用权作价投资应考虑税收问题第三章取得土地使用权环节税收政策实践应用第一节土地使用权不同取得方式下的税务问题一、土地使用权出让及年限规定二、“招拍挂”三、以划拨方式取得的土地使用权转让四、购买在建（项目）工程五、收购项目公司六、合作开发七、社会保障性住房建设用地八、取得土地使用权涉及税费第二节土地使用权转移计征契税实践应用一、出让土地使用权契税政策解读二、出让土地使用权如何确定契税计税依据三、天籁之音——大配套费暂缓计入契税计税依据四、划拨用地转让是否补征契税五、改变土地用途是否征收契税六、无效产权转移能否退还契税七、因政府征用重新承受土地是否缴纳契税八、以土地使用权抵债是否缴纳契税九、特殊情形契税申报可以无发票十、企业办学校用地是否缴纳契税十一、契税纳税申报表第三节改制重组契税征免实践应用一、改制重组免征契税的政策规定二、改制重组免征契税政策的实践应用第四节耕地占用税该由谁缴纳一、耕地占用税该由企业交还是政府交二、耕地占用税在土地出让前就该缴纳三、可否一年免征城镇土地使用税四、耕地占用税纳税申报表第五节受让土地注意土地使用税之税收风险一、土地无约定交付日期的税收风险二、未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税三、未办理土地使用证开发也应缴纳土地使用税第六节囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除一、开发商囤地要缴纳土地闲置费二、土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除第七节政府土地返还款营改增后风险依旧在一、土地返还款计入收入还是冲减土地成本二、土地返还利益不属于免税收入三、对土地返还利益土地增值税处理应慎重四、对土地返还利益如何进行增值税处理五、土地减免款是否计入房产原值计征房产税第四章旧城改造项目税收政策实践应用第一节拿地先拆迁税务视角分析一、旧的拆迁基本程序规定二、拆迁政策之变迁三、从地方文件看旧城改造基本原则四、旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题第二节被征收人旧城改造政策分析一、城市房屋拆迁被征收人的增值税处理二、城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税三、被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税四、被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税五、被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税六、被征收人（企业）企业所得税是否有优惠第三节拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致一、拆迁主体与征收主体增值税处理二、城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目三、城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税四、城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理五、先拆迁后出让补偿款不一定要计成本六、土地改造不征增值税要具备的条件第四节旧城改造项目如何清算土地增值税第五节“三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件第五章代建开发与增值税计税方式第一节取得土地使用权后再代建如何征税第二节没有土地代建行为如何征税一、税务机关对代建行为的确认标准二、委托方如何纳税三、开发商如何纳税四、营改增后按同样原则征收增值税第三节政府工程营改增后如何计税一、BT项目如何计算缴纳增值税二、BOT项目如何计算缴纳增值税三、PPP项目如何计算缴纳增值税第六章土地使用权转让营改增后如何计税第一节转让土地使用权是否可以按差额纳税一、不动产转让如何计征增值税二、土地使用权转让如何计征增值税第二节在建工程转让与股权转让获取开发用地第三节股权转让取得土地使用权税收政策实践应用一、土地使用权直接转让的经营风险二、股权转让下的税务处理及政策应用第四节整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用一、整体产权转让是否征收增值税二、整体产权转让免征土地增值税三、印花税相关问题四、企业所得税相关问题五、契税相关问题第五节整体资产转让获取土地税收政策实践应用一、增值税相关问题二、土地增值税相关问题三、企业所得税相关问题四、印花税相关问题五、契税相关问题第七章合作开发房地产税收政策实践应用第一节房地产合作开发概述一、房地产合作开发二、合作开发的基本模式三、合作开发的法律问题第二节当合作建房遇到营改增一、不成立合营企业的合作建房二、成立合营企业的合作建房三、将正在开发的土地与别人合作开发四、合作建房中关于“一方提供土地使用权”具体含义的规定五、房地产开发企业吸收他人资金合作建房第三节合作建房免征土地增值税分情况分析一、合作建房项目清算主体的确定二、合作建房分得现金是否免税三、合作建房分得房产再出售情形的处理四、 合作建房双方的税务与会计处理第四节分房分利会计税务处理不一样第五节先联合拿地再合作建房如何处理第八章开发环节税收政策实践应用第一节开发成本核算的主要内容一、房地产开发成本对象及确定原则二、房地产开发成本分类及核算的具体范围三、房地产开发过程可能涉及的行政事业性收费和政府性基金第二节建筑工程施工合同计税方法的选择一、营改增新老项目划分的原则二、建筑服务计税方法的选择三、建筑服务总分包差额计税规则四、建筑服务总分包计税方法能否一致五、建筑工程施工合同计税方法谁说了算第三节共同成本及代建工程的会计核算处理一、房地产开发成本的核算程序二、房地产开发成本中共同成本的分配方法三、成本分配所依据的建筑面积的确定四、房地产共同成本分配方法案例解析五、土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间六、土地增值税清算时成本分摊的一般规则七、土地增值税清算时层高系数法实践应用八、土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本实践应用九、土地增值税清算时地下车位如何分摊成本十、土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本第四节会计成本不等于开发产品计税成本一、开发产品完工前成本的确认二、开发产品完工条件的确认三、开发产品完工后成本的确认四、预提成本影响完工产品计税成本的确定五、房地产开发企业预提成本并非随意扣除六、营改增后质押金、保证金的税务处理七、营改增后建筑发票的规范性要求第五节售楼部不同模式的税务处理一、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为营销设施使用二、利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销设施使用三、利用开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时使用四、在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销设施使用第六节项目工程用房与销售用房税务处理不同第七节境外支付服务费的税务处理一、境外企业服务所得是否缴纳增值税二、代扣代缴税收缴款凭证可抵扣进项税额三、境外企业服务所得是否缴纳企业所得税四、对外支付改为备案制五、境外支付不含税合同如何代扣税款第九章营改增后房地产增值税税收政策实践应用第一节商品房销售基本政策一、商品房现售二、商品房预售第二节房地产销售预缴税款与纳税申报一、新老项目的确定二、预缴税款三、一般计税方法四、纳税申报第三节房地产企业进项税额抵扣实践应用第四节房地产销售开发产品发票如何开具一、房地产正常发票开具二、缴纳营业税后未开具发票如何补开三、主要政策及发票开具规定四、开具红字增值税发票管理规定第五节转让“二手房”增值税政策实践应用第六节不动产出租增值税政策实践应用一、一般纳税人出租不动产的增值税缴纳规定二、小规模纳税人出租不动产的增值税缴纳规定三、预缴税款四、发票开具及征收管理第七节房地产企业特殊业务增值税政策问答第十章房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用第一节房地产开发企业预售收入企业所得税处理一、产品完工标准二、预计计税毛利率三、预售阶段所得税收入的确认四、预收账款会计科目的设置五、预售阶段企业所得税预缴纳税申报的变化六、预缴企业所得税纳税申报表未明确事项处理七、预售阶段可否弥补亏损八、预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题九、税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补亏损第二节会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异一、会计对收入的确认二、税法对收入的确认第三节开发产品完工后收入的所得税处理第四节房地产企业其他收入的税务处理一、预租定金与预收租金的纳税区别二、财产转让收入的企业所得税处理三、非货币性交易和视同销售所得的企业所得税处理四、非货币性资产投资的企业所得税处理五、债务重组的特殊性税务处理六、国债投资业务的企业所得税处理七、融资性售后回租业务是否确认企业所得税收入八、股息、红利等权益性投资收益收入确认问题九、企业接收政府划入资产的企业所得税处理十、企业接收股东划入资产的企业所得税处理十一、资产移送的企业所得税处理十二、小型微利企业的企业所得税处理第五节房地产企业所得税可否核定征收一、企业所得税核定征收的管理规定二、房地产开发企业核定征收汇算清缴使用的报表三、房地产开发企业按规定应当核定征收的情形四、房地产开发企业核定征收收入汇算是关键五、房地产开发企业核定征收改为查账征收亏损可否弥补六、核定征收是否能够变相享受税收优惠七、企业所得税核定征收是否土地增值税也要核定征收第六节商品房合同面积与确权面积误差的税务处理一、约定面积与确权面积出现误差后的结算方式二、约定面积与确权面积出现误差后的税务处理第七节房地产促销方式及其税务处理一、代垫首付二、购房返税三、打折促销四、首付打折销售五、售后回购六、售后回租七、买房奖车第八节支付及收取违约金的税收政策实践应用一、未履行合同支付及收取的违约金的税务处理二、履行合同中支付及收取的违约金的税务处理第九节社会保障性住房政策优惠及税收政策实践应用一、配建社会保障性住房税务处理难题二、公共租赁住房建设和运营的税收优惠三、棚户区改造的税收优惠四、开发经济适用住房的政策优惠第十一章企业所得税税前扣除税收政策实践应用第一节企业所得税税前扣除的原则一、企业所得税税前扣除的基本原则及要求二、企业所得税税前扣除应遵循的一般原则三、企业所得税税前允许扣除的项目四、企业所得税税前不允许扣除的支出第二节企业所得税中工资薪金总额的扣除一、工资薪金的概念二、工资薪金支出的税前扣除第三节职工福利费等四项经费的税务处理一、职工福利费的税务处理二、工会经费的税务处理三、职工教育经费的税务处理四、党团活动经费的税务处理第四节保险费和住房公积金的税务处理一、税前扣除规定二、缴纳标准及扣除比例三、其他商业保险费的处理第五节公务用车制度改革后的税务处理一、企业为股东个人购车二、企业为非股东雇员购车三、企业租用个人车辆四、企业为员工发放补贴或报销费用第六节通讯费补贴的税务处理一、各地方的规定二、各地方规定小结第七节五项限额扣除支出税收实务一、业务招待费二、广告费和业务宣传费三、房地产开发企业的三项费用扣除四、销售佣金五、捐赠支出第八节其他无限额标准的费用扣除一、劳动保护费二、差旅费三、会议费四、租赁费用五、修理费六、折旧费七、投资性房地产八、无形资产九、长期待摊费用十、母子公司间相互提供服务的费用十一、企业之间支付的费用第九节借款利息支出的税前扣除一、借款费用的会计处理二、借款费用的税务处理三、房地产民间借贷成本支出存在税收风险第十节资产损失的税前扣除一、资产损失的概念二、资产损失税前扣除时间三、损失扣除形式分清单申报和专项申报四、资产损失确认证据五、现金等货币性资产损失的认定六、非货币性资产损失的认定七、投资损失的认定八、其他资产损失的认定第十二章企业重组清算业务税收政策实践应用第一节重组业务企业所得税处理一、企业重组的概念及类型二、股权支付和非股权支付的概念三、重组日的确定四、一般性税务处理五、特殊性税务处理六、境内外企业间发生的股权和资产收购交易七、企业重组后的税收优惠承继八、企业重组备案九、企业改制重组中的印花税问题第二节清算业务企业所得税处理一、企业清算的企业所得税处理概念二、企业清算的三种情形三、企业清算的时限规定四、企业清算财产的处理五、企业清算的企业所得税处理内容六、企业清算所得的计算和分配七、《中华人民共和国企业清算所得税申报表》填报第三节企业不注销，多缴企业所得税可否退还第十三章房地产企业个人所得税税收政策实践应用第一节向职工福利售房在个人所得税上有利第二节商品房促销要不要扣缴个人所得税一、解除买卖合同支付违约金代扣代缴个人所得税二、延期交房支付违约金不代扣代缴个人所得税三、无偿赠送个人房屋四、促销与业务往来赠送礼品征税有区别五、个人担保所得六、应扣未扣个人所得税的法律责任七、应扣未扣税款如何计算第三节二次股权转让如何计征个人所得税第四节资本公积转增股本是否计征个人所得税一、企业投资者免征企业所得税二、个人所得税征免规定及歧义第十四章房地产企业城镇土地使用税政策实践应用第一节城镇土地使用税管理指引一、城镇土地使用税管理原则二、纳税申报管理三、核准类减免税管理四、备案类减免税管理五、第三方涉税信息管理六、税源管理七、税收风险管理第二节建设期间该如何缴纳城镇土地使用税一、在建项目城镇土地使用税计税依据的确定二、在建项目城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定三、延期交付土地的城镇土地使用税纳税义务发生时间如何确定第三节项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税一、项目竣工销售完毕城镇土地使用税的计算与缴纳二、竣工在售项目城镇土地使用税的计算与缴纳第四节城镇土地使用税免税面积的扣除一、公共租赁租房、安置住房用地面积免税二、公共用地面积扣除的规定三、房地产开发企业城镇土地使用税的直接减免第五节承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳第十五章房地产企业印花税税收政策实践应用第一节印花税新规出台 监控力度加大第二节印花税缴纳违规行为如何处罚第三节印花税征税范围和计税依据的主要政策一、经济合同二、产权转移书据三、营业账簿四、权利、许可证照五、经财政部门确定征税的其他凭证第四节64种不缴纳印花税的情形第五节印花税会计处理第十六章土地增值税税制要素与政策优惠第一节土地增值税税制要素一、纳税义务人二、征收范围三、计税依据四、扣除项目金额五、土地增值税税额计算方法第二节土地增值税纳税申报表第三节普通标准住宅税收优惠政策实践应用第四节国家建设需要依法征用、收回的房地产免税第五节改制重组土地增值税税收政策实践应用第六节个人房产转让土地增值税税收政策第七节股权转让取得土地的土地增值税征免争议第八节“炒”地“炒”房如何征收土地增值税一、不开发直接卖地二、“生地”变“熟地”再转让三、整体购买未竣工房产直接转让四、整体购买未竣工房产继续建设转让第十七章旧房转让如何计征土地增值税第一节什么是旧房第二节转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析一、按照评估价格确定扣除项目二、按照发票所载金额确定扣除项目三、按照核定征收率确定应纳土地增值税税额四、按照核定扣除项目确定应纳土地增值税税额五、转让旧房确定土地增值税的四种情形对比分析第三节旧房转让依评估价格扣除要分析（篇幅限制，后略，共20章）

业内评价

读书识人。樊剑英老师主编的《房地产1开发企业税收与会计实务大全》一书，见微知著，深计远虑，涵盖了房地产开发全程各个环节，是房地产财税人员必读书，也是房地产经营管理人员案头必备的工具书。

——尤长生新疆世纪兴业投资集团有限公司总裁

喜见一部营改增后以房地产项目开发流程为主线、集会计核算与税法实务于一身、对房地产财税领域具有指导性意义的实用工具书问世。厚积而薄发，本书是作者多年从事房地产财税研究的心血结晶，对于广大房地产财税工作者提升实践操作能力大有裨益。

——陈玉琢国家税务总局税务干部进修学院教授税收经济教研室主任