名词来源

房产抵押贷款的名词来源可以追溯到1934年，美国国会通过了《全国住宅法案》，决定成立联邦住宅管理局（Federal Housing Authority）。联邦住宅管理局为贷款人提供具有政府支持的抵押贷款保险，从而促使贷款人发放住房抵押贷款。其中一项举措是建立互助抵押贷款保险基金（Mutual Mortgage Insurance Fund）。这个基金由借款人支付的保费组成，用于对贷款人的贷款损失进行补偿。

行业发展

美国发展

美国的住房金融体系成熟了100多年，虽然它是导致2007年次贷危机爆发的根本原因，对美国的房地产业造成了巨大冲击，但也推动了美国的房产抵押贷款业务向更完善的方向发展。在20世纪30年代以前，为避免风险，美国的贷款机构设置了严苛的住房贷款条件，例如首付款需高达30％至40％，贷款期限仅限于10至12年。从30年代中期到70年代初，美国主要只提供一种固定利率抵押贷款形式。然而，随着70年代后美国市场利率的频繁波动，浮动利率抵押贷款开始出现。到了80年代，随着二级抵押贷款市场的成熟和现代信贷管理技术的发展，住房抵押产品不断创新，使美国逐渐成为世界上规模最大的住宅金融市场。

中国发展

1986年，中国建设银行成为第一家开设居民个住房抵押贷款业务的银行。随后，于1988年建立了房地产信贷部，开始了首笔用于个人购置商品房的抵押贷款。住房抵押贷款的引入为政府提供了一种选择性的货币政策工具。

1997年，中国经历了通货紧缩，央行于1998年4月发布《加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》。通知中指出住房建设是国民经济的新增长点，商业银行应调整贷款结构，积极支持住房建设和消费。同年5月，央行在《关于改进金融服务，支持国民经济发展的指导意见》中强调要增加住房信贷投入，促进住房消费，支持住房建设。

魏杰教授，是清华同方讲席教授、博士生导师，清华大学经济管理学院创新创业与战略系教授5。在2001年10月25日的中央电视台《中国房地产报道》的访谈报告中，魏杰教授指出，中国房地产市场在上升期可能出现泡沫风险的观点。同年，张曙光教授作为中国社会科学院经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院教授和博士生导师，也指出了中国房地产行业高速增长背后潜在的风险因素，包括房价持续上涨以及许多非房地产企业开始从事多元化经营并涉足房地产开发领域等问题。随着中国经济增长率在2002年明显回升，房地产市场就出现了所谓的“泡沫论”，引起了人们的关注。为了应对这一情况，央行在2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。而在2005年3月，由于房地产市场价格持续上涨的态势，中国人民银行采取了选择性的货币政策，取消了住房抵押贷款的优惠利率，并允许商业银行根据实际情况自主确定利率水平和内部定价规则。

2010年4月，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），要求加强房地产市场监管并改进商品住房预售制度，严格控制开发商预售资金使用和抵押按揭贷款审查，以整顿和规范房地产市场秩序6。

2013年2月，国务院发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），强调银行审查房地产贷款，控制第二套房购买，并限制非银行金融机构的房地产贷款规模7。

2017年5月，中国银监会发布了《关于印发商业银行押品管理指引的通知》，强调规范商业银行的押品管理，加强系统制约，以防范抵质押业务风险8。

截至2020年末，中国个人住房贷款余额已突破34万亿元。而在2021年，监管机构强调银行业和金融机构需要加强对抵押物估值的管理，合理把握贷款抵押成数，并着重审查融资需求的合理性9。

办理流程

贷款条件

1.有合法的居留身份;

2.有稳定的职业和收入;

3.有按期偿还贷款本息的能力;

4.有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;