日韩土地管理法律制度

日本、韩国所有重大国土资源管理工作，都是首先从制定有关法律开始，以法制来约束和指导管理工作。这些国家对法制建设高度重视，根据不同社会发展时期对土地资源管理工作的需要，不断出台相应的法律、法规，并逐步形成了系列化、完整化的土地管理法律制度。日本、韩国土地管理法律制度中值得我们借鉴的经验很多，概括起来，主要有以下几个方面。

　土地立法完善

国土管理问题十分复杂，没有一项法律能够包罗万象，面面俱到。因此，日本、韩国制定的有关土地管理的法律法规很多。尤其是日本，其国土管理法律数量之多、范围之广、要求之明确，为世界各国所公认。日本土地立法具有以下几个基本特征：

（1）国家基本法规数量多、涉及范围广。日本由国家颁布的国土管理方面的基本法律达40多部。国土管理各领域的全国性法律，非常繁多，十分完善，构成纵横交错、系统完善的土地资源管理法律体系。

（2）附属法律、规定多。日本在制定法律时，为了使法律含义更清楚并便于实施，通常在每项法律之后，都附有施行令、施行规则以及解释立法条文的规定等。

（3）每项法律法规条文具体、细致、针对性强。如日本为限制对土地的破坏，在《城市规划法施行令》第二十八条中明文规定：“挖取土方或堆积土方的深度（高度）超过一米、面积超过一千平方米时，对该挖取或堆积了土方的部分必须采取表土复原、迁土、土壤改良等措施”。此项法律条文具体、细致、目的明确、针对性强，因而可操作性很强，执行过程中很少因法律的模棱两可问题而引起争议。

（4）对法律不断进行修改和完善。日本法律制定后不是一成不变，而是随时间推移和条件变化，经常对法律的内容进行修改，使其适应时代发展的需要。

　土地执法严明

日本、韩国经验表明，为了保护珍贵的国土资源，就必须依法进行严格的管理，将所有国土资源的利用活动都置于严格的法律规定和系统监督之下，只有这样，才能体现强有力的法律制约效果。其土地执法中突出的特点有以下两个：

（1）法律面前人人平等。在日本有关国土管理法律法规的制定、颁布和实施都是全国统一的，无论国土管理部门、国土管理相关部门，还是土地所有者和使用者，都必须遵守。这种公正、独立的土地执法体系成为国土资源管理法律法规得以贯彻的根本保障。

（2）制裁严厉。日本、韩国对土地违法行为者，以行政、经济和刑罚等多种手段相结合的方式进行严厉制裁。如日本制定的《国土调查法》和《国土利用计划法》中规定：未得到许可签订土地买卖合同者，判处3年以下徒刑或百万日元以下的罚款；不提出申请签订土地买卖合同者，判处6个月以下徒刑或30万日元以下的罚款等等。这些严厉的制裁措施，大大减少了国土资源管理的中的违法行为，提高了国土资源管理的效力，保证了国土资源的有序开发和合理利用。

　严格保护农用地

日本和韩国的可耕地资源都很少，大规模的城市和工业建设必不可少地又要挤占农地。因此，两国政府不断制定各种法律以保护农地。

（1）农地保护立法完善。日本除《国土利用计划法》中明确划定农业地域并加强农地保护外，其他涉及农地保护的重要法律法规还有：以实施“农地转用许可制”为主的《农地法》；具体规定了农地转用许可条件的《农地转用许可标准制定办法》等。韩国农地保护方面的立法也很多，有《农地法》、《农地改革法》等。

（2）农地利用审批严格，违法行为制裁严厉。如日本1952年颁布的《农地法》第四条规定，农地所有者将自己的农地改变用途或转卖他人，超过2公顷的由国家农林水产大臣批准；2公顷以下的由都道府县知事批准。《农地法》第92条又规定，不经批准，擅自占用农地的，处3年以下有期徒刑和100万日元以下的罚金。韩国为了有效保护农地，规定农地转为非农地必须先取得中央政府主管部门长官签发的农地转用许可证后方可转用农地，并且规定了宅基地上限度。同时在《农地扩大开发促进法》中规定，未经许可转用开发的农地，处5年以下徒刑或处1000万元以下罚金，或两者并罚。

　强力抑制土地投机

日本和韩国面积狭小，土地问题直接影响到政治的稳定和经济的发展。因此这两个国家对土地投机问题都非常重视，制定了各种法律法规，并由此形成了地价公示制度、土地交易规制制度、土地利用计划制度、土地租税制度、土地登记制度等各种法律制度，从方方面面想方设法来阻止土地的投机行为。如在全国公布法令，冻结土地市场，停止价格浮动；对房地产市场做出规定，提出建立标准地价评估体系；实行房地产经纪人许可证制度；增加不动产交易所得税和土地闲置税；建立国家土地开发公司，以扩展公共事业用地数量；建立土地开发银行；实施“综合土地税”，征收土地增值税；颁布《宅地所有上限法》；实行土地买卖实名制等。这些措施虽然手段不同，但其根本目的在于防止土地投机。

　重视资源和环境保护，强调土地的可持续利用