词目释义

要求大家共同遵守的、按一定程序办理的有关 土地登记的行为准则。它是世界各国普遍采用的一项土地权属管理制度。

基本类型

国际上采用的土地登记制度大致可以归纳为三种基本类型：①以法国为代表的 契约登记制度；指对于 土地权利的变更，只要当事人意见一致，订立契约（契据）即可生效。登记只是为证明双方的交易关系，对第三者起到对抗作用，而不是登记生效的必要条件，登记机关根据契约所载内容，无须进行实质审查，即可办理登记，其登记的土地，在法律上不具有公信力。它是一种公开登记，任何有利害关系者，都可查阅。实行该制度的国家有：法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、Et本、美国的多数州、南美等国家。②以德国为代表的权利登记制度；指对于土地权利的变更，必须由登记机关按法定程序进行实质审查，确认权利的得失与变更，才能生效，并供第三者查阅。

主要特点

其特点是：登记具有强制性，登记是权利变更生效的必要条件；要经登记机关的实质性审查；登记具有公信力。实行该登记制度的国家有：德国、奥地利、瑞士、荷兰、匈牙利、埃及等。③以澳大利亚为代表的 托伦斯登记制度。指为便利土地权利的转移，经登记后具有确认产权的效力。其特点是：初始土地登记由当事人自行决定，政府不强制登记，但一经登记后，土地权利的变更，不经登记不生效；登记机关要进行实质审查；登记具有绝对公信力，经登记的土地权利受法律保护；发给权利人土地证书；登记机关对错漏及虚假登记，负有损害赔偿责任。实行的国家主要有：澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国的若干。中国现行的土地登记制度是一种法律登记制度，是吸收了权利登记制度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。其特点是：①无论初始土地登记还是变更土地登记，都带有强制性；②经登记的土地权利受国家法律保护；③登记机关对权属的合法性、界址、面积、土地用途、地价等要进行实质性审查；④登记具有绝对公信力；⑤颁发土地证书。

登记规则

第一章 总 则

第一条 根据《 中华人民共和国土地管理法》、《 中华人民共和国城市房地产管理法》规定，为建立土地登记制度，维护土地的 社会主义公有制，保障土地权利人的合法权益，特制定本规则。

第二条 土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记,本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利,土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。 初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记； 变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括 土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

第三条 国有土地使用者、集体土地所有者、 集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本规则规定，申请土地登记,申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限,依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条 土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

第五条 土地登记以宗地为基本单元,拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记,两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

第六条 土地登记依照下列程序进行：

(一)土地登记申请；

(二) 地籍调查；

(三)权属审核；

(四)注册登记；

(五)颁发或者更换土地证书。