房地产商品的分类

根据我国目前房地产商品客户的不同，房地产商品可分为如下几类。

(1)内销商品房

内销商品房的供给和需求对象是国内的居民。这是我国房地产的主市场。从住房制度改革的目标来看，购房将成为居民获得住房的主要途径。但是考虑到居民收入水平层次和住宅需求层次的不同，借鉴港、澳和国外在城市住宅供给上采取住房差别价格模式的经验，商品房的出售可采取多种形式。

1)按市场价格出售的商品房。随着社会主义市场经济的建立和发展，城市居民的收入差别已逐步拉开。高收入者，完全有条件按照市场价格购买商品住宅。

2)按优惠价格出售的商品房。其销售对象是工薪阶层中的中等收入者，他们不具备按市场价格购买商品住宅的经济条件。

3)廉价出售的商品房。一些中等偏下收入水平的家庭，不仅按市场价格购买商品住宅有困难，优惠价购买商品住宅依然有困难。

(2)侨汇商品房

其销售对象是海外的侨胞。由国家规定有权经营侨汇商品房的房地产开发商通过政府无偿划拨国有土地使用权，建造较高标准的商品住宅，以市场价格在境内销售给政府规定范围内的经过批准的华侨，侨眷和港、澳台同胞，外籍华人，外商投资企业及境内城市居民。

(3)外销商品房

这是在改革开放以后，由外商或国内的房地产开发商通过土地批租获得城市国有土地使用权后投资建造的高标准商品房，或者是原来的侨汇商品房通过补地价而转化成的外销商品房，它包括花园洋房、宾馆、办公楼、综合楼营业性通用厂房。

房地产商品的特点

(1)不完全竞争性有市场交换必有市场竞争

房地产市场作为一种商品市场，当然也具有竞争性。但是，由于房地产商品的特殊性，导致房地产市场的竞争性是由多种因素造成的。

1)由于土地的有限性、不可再生性决定了土地供给的稀缺性。土地所有权的垄断性，又使得房地产市场的垄断性增强，使市场供给主体间的竞争不充分。

2)由于房地产商品自身的固定性，在不同地域之间很难形成完全的市场竞争。

3)由于房地产商品自身的差异性，房地产交易都是个别成交的，在市场上不能互相替代，也就不会形成完全的竞争。

4)由于房地产商品的使用周期长，房地产交易数额巨大，房地产市场中的需求主体在数量上是有限的，这也使得房地产市场竞争的广泛性受到很多限制。

5)由于房地产商品的稀缺性，对国民经济发展的重要性及房地产商品利用后果的社会性，从而导致国家对房地产交易有强烈的干预性。