简介

商业地产投资潜力评价“PRIME模型”由清华大学中国发展规划研究中心商业地产发展研究组袁开红博士在“2012中国商业地产发展白皮书”中首次提出。

“PRIME模型”认为公共服务（Public Service）、资源（Resource）、市场（Market）、环境（Environment）是影响商业地产投资（Investment of Commercial Real Estate）的主要因素。一个城市的商业地产投资潜力主要反映的是该城市在未来一段时期内的商业地产市场投资的增长空间，可以从公共服务潜力、资源利用潜力、环境吸引潜力、市场发展潜力四个维度来予以衡量。具体而言，公共服务潜力可由财经运转效率度和基础设施完善度这两个角度来衡量，资源利用潜力可由金融资本充实度和人力空间拓展度这两个角度来衡量、市场发展潜力可由商业地产活跃度和居民消费水平度这两个角度来进行衡量，环境吸引潜力可由宏观环境适宜度和生态环境宜居度这两个角度来衡量。由此构建起商业地产投资潜力评价的“PRIME模型”。

市场发展层面

商业地产的投资和发展必须要以一定规模的市场作支撑。一个城市商业地产市场的发展水平和居民消费水平是影响商业地产投资最重要的两个因素。前者决定了商业地产投资开发的成本，后者决定了商业地产运营管理的效益。

1.1商业地产市场

一个城市目前的商业地产市场发展水平可以反映出该城市的消费市场和房地产市场的情况。具有较好商业地产发展基础的城市一般来说商业氛围会比较浓厚，居民的消费水平较高，房地产市场较为活跃，对商业地产投资的持续发展具有较强的支撑作用；商业地产基础比较薄弱的城市并不意味着不适合商业地产投资，只不过需要更长的时间来开发和培育消费市场，因而投资的资金回收期可能会更为漫长，投资者需要深入了解该城市的经济发展状况、谨慎权衡投资的风险与收益后再作决策。

1.2居民消费水平

城市居民的收入水平和消费能力是决定商业地产发展的核心因素。城市消费水平的高低一方面影响商业市场的发展规模和效益，另一方面也反映出该城市劳动力成本及经济结构。有的城市虽然人口众多，但居民的收入水平和总体消费能力较低，无法满足商业地产投资对市场规模的需求，从而制约了城市商业地产投资发展的潜力。

2.环境吸引层面

市场关系到投资的现状，而环境则关系到投资的未来。在进行商业地产投资决策前必须要充分考虑城市的宏观经济环境（侧重商业发展环境）和自然生态环境，因为前者决定着商业地产的发展高度，而后者影响着商业地产的发展深度。

2.1宏观经济环境

一个城市商业地产的发展依托于该城市宏观经济的发展，城市的宏观经济环境是城市经济发展水平和国民生活水平的资本保障和货币表现，是提供城市商业地产可持续发展的重要基础。不同城市的经济发展的水平和效益不同、产业结构的规模和效率差异较大、城镇化的进程也不一致，这些宏观经济环境都会直接影响到该城市商业地产的投资与效益。

2.2自然生态环境

城市的生态环境是城市资源的重要组成部分，不仅影响人才和资本的集聚，而且对城市的产业发展和产业价值体系有着深远影响。随着我国工业化的不断发展和城镇化进程的快速推进，人民的生活水平不断提高，对生态环境质量的要求也越来越高。对于商业地产的投资选址而言，自然区域和生态环境是需要考虑的重要因素，因为宜居的环境会吸引更多的居民，而居民的数量的增加必然会带来消费的增加，而且，良好的生态环境不仅能促进城市内居民的消费，还能推动旅游业的发展，进而带动城市商业市场的扩大、吸引更多的商业地产投资。

3.资源利用层面

商业地产的投资运营对资源的需求量巨大，而资金和人力是影响商业地产投资和发展的战略资源要素。一个城市金融资本的规模和融资的便利性影响着商业地产投资开发的规模和效率，而人力资源的质量和结构则影响着商业地产运营管理的水平。

3.1人力资源空间

根据新古典经济增长理论，土地、劳动力、技术是推动经济增长的最重要的三种生产要素。对于商业地产的发展而言，人力资源虽然不是决定性因素，但也是影响一个城市商业地产投资和发展的基础性因素之一。一个城市人力资源的质量和结构会对商业地产投资区位的选择以及运营管理等产生深刻影响。一般而言，对于经济发达的城市，教育水平较高，人力资源充足且质量较高，商业地产投资运营的人才选择余地较大，有利于商业地产的创新与发展；对于经济较为落后的城市，教育水平较低，人力资源缺乏且质量不高，商业地产发展缺乏高层次管理人才，因而这些城市的商业地产发展水平较低，多以临街店面或集贸市场的形式出现。