背景

目前，有些住宅区的秩序混乱，矛盾纠纷不断，侵权行为频发，业主维权困难。这其中既有小区内部人身财产关系的多元复杂性，也涉及到现有房地产法律制度的缺失。然而，用一般常规的方式去解决已经长期存在的固化问题，是困难且力不从心的。

业主在维护自身权益的道路上，面对矛盾无法解决的困境，放弃被动的由物业公司管理的模式，转而寻求自治，以解决小区内业主与物业两方对立、矛盾重重的现状。而依据物权法，物业管理是由业主的共同管理权所派生出来的，它既可以是业主自行管理，也可以由业主委托给物业服务企业和其他管理人来管理。因此，在业主长期的维权过程中，物业自治模式逐渐形成，成为解决小区内部矛盾纷争的新途径。

产生

基于“区分穷尽、物权自主、量化公开”的丽娜模式由天津崔丽娜女士依据法律条款在长期的业主维权过程中创立。

简介

基本内容

区分穷尽、物权自主、量化公开

区分穷尽：将小区公共的部分，只要能分给业主的都分出去。谁使用谁维护。

明确界分小区内物权，区分到不能再区分，直到一物无法按照面积数分摊、达到使之用在任意地方都无法分摊、足够公平的地步为止。

按照在房屋的物理结构基础上形成的社会关系结构，对小区的私人财产和公共财产进行区分：横向区分——安全通道、电表；平面区分——道路、绿化、前后门、车场；立面区分——外墙；纵向区分——电梯、楼道点灯、消防通道等。小公共是可区分的一栋楼道内业主共同占有使用的财产，经过小公共确权后的无法再分的部分核资产为大公共财产。需要业主大会选举业主委员会进行管理的是大公共财产，这部分是整体使用、整体付费的。

物权自主：除了产权证面积以外的共有部分及分给业主部分共有部分，业主自己说了算。

量化公开：小区的全部收入、支出都必须定量再公开。这种量化的全过程要公开、透明、程序化，以科学地界定和分摊物业维护费。

私人专有使用——私人付费：业主专有部分

组团使用——私人付费：水、电、气、暖、电视、电话、会所、停车、互联网等

——组团付费：电梯、屋顶、外墙面、消防通道、安全通道、烟道、管线、单元楼门铃、楼道照明等

整体使用——整体付费：治安、消防维保、保洁、地沟清掏、垃圾清运、二次供水、物业管理用房等

基本原则

使用——付费原则