风险类型

(一)制度性风险

在我国，源于制度因素的风险大致有三种。第一种，土地制度风险。我国的土地使用制度以所有权与使用权两权分离为基本特点。土地产权模糊和委托代理关系不明确，使得土地的运用不受产权的限制，土地所有权人为优化土地利用结构而实施的规划也常常落空。所以，尽管土地作为一种极度稀缺的和不可再生的生产要素，自然赋予了其保值增值的特征，然而由于土地使用不当等原因却可能使土地的这一功能受到削弱。第二种，土地一级市场垄断引起的风险，主要表现为土地价格机制缺失和价值规律失调、政府配置土地资源的制度性成本提升等方面。第三种，由政府无偿分配房地资源引起的风险。在计划经济条件下?由政府配置资源的一个重要后果是压抑了企业和个人的需求愿望，使得房地产市场需求一度处于萎缩状态。面临既缺乏需求愿望又无实际支付能力的市场需求，意味着市场将承担巨大的购买力风险。尤其是当消费者的支出结构趋于分散化时，这种购买力短缺引起的风险就越大。

(二)政策性风险

政策性风险是指因政府的产业政策、经济政策以及某些干预措施而导致的市场收益不确性。

政策性风险有多种表现形式。第一种，政策传导机制中断而引起的产业发展预期的不确定。政策传导机制的中断除了起因于政策的正常时滞以外，还与部门间协调不足、人为的延误等因素有关。第二种，政策目标制定不恰当或在具体实施过程中发生偏差而引起的风险。第三种，由于政府制定的政策不连续而引起的风险。

(三)市场不规范引起的风险

我国房地产市场不规范所诱发的风险包括三种。第一种，隐性市场的存在抑制了市场的正常发展。土地和房屋的隐性流动主要是受到低成本和高收益的利益驱动，政府在税费调节与行政管理存在盲区，客观上又助长了隐性市场的发展。隐性市场的存在，扭曲了市场配置资源的功能，增加了显性市场的不确定性因素。第二种，非法市场投机行为对正规市场的巨大冲击，主要表现为房地产价格的暴涨暴跌、资金的大进大出，扰乱了房地产市场的稳定发展。第三种，市场体系不完整或市场管理不规范，削弱了市场承担风险的能力。例如，房地产资本市场发展不充分、保险业向房地产业渗透的层面过浅、房屋租赁市场发育迟缓等都割裂了房地产市场同其他产品市场和金融资本市场的联系，使风险相对集中在房地产开发和投资领域。

(四)其他外在因素引起的风险

1．通货膨胀。

当发生通货膨胀时，单位货币的购买力将下降，消费者的可支配收人和需求结构都会随之发生变化，由于房地产商品属于收人弹性较大的耐用消费品，当可支配收入减小时，需求的跌幅将超过收入的跌幅，使得开发商很难实现原先的销售预期。而当提供长期消费信贷时，由通货膨胀引起的风险还将转移给发放长期抵押贷款的金融机构。

2．国外输人金融危机对房地产市场的波及效应。

1997年，发端于泰国的东南亚金融危机为我们真实地演示了风险在不同国家之间的传导过程。房地产业的特性决定了它与金融业之间具有极强的共生与依存关系。如果这种关系表现为高度依赖国际借贷资本的情况，当危机出现时国际贷款出于安全性需求而外逃时，就会通过银根紧缩和利率高涨而危及到房地产市场的发展。在全球经济趋于一体化的今天，房地产市场将会越来越多地受到国外金融市场不确定因素的影响。

3．不可预见的风险。典型的如不可抗力引起的风险。

(五)市场内生性风险

1．财务风险。

它主要是指在投资者财务状况恶化，投资收益不足以抵偿成本时发生的风险。

2．经营风险。

主要是指由于企业经营管理不善、管理效率低下、投资者经营水平和市场预测能力低下等人为因素引起的风险.