以资抵债的纳税处理

以资产抵贷款是银行和其他金融企业对超过还贷期仍未偿债的贷款人， 以其抵押的资产和物资抵偿借款本息的一种债务偿还方式。企业以房屋、设备、汽车或土地等资产抵贷应缴纳以下税费： 

一、土地增值税。

《土地增值税暂行条例》规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，依照条例缴纳土地增值税。”土地增值税暂行条例实施细则》进一步明确规定，“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其它方式有偿转让房地产的行为。”因此企业如果以房屋、土地使用权抵作贷款本息，应按规定缴纳土地增值税。转让旧房屋及建筑物，应以抵贷作价金额为基数，然后以其评估价格，加上取得土地使用权所支付的地价款及按国家统一规定交纳的有关费用，再加上在转让环节缴纳的税金的合计作为扣除项目金额减除后即为所取得的增值额计征土地增值税。土地增值税采用四级超累进税率，增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% ，速算扣除系数为0；超过50%一t00% 的部分，税率为40% ，速算扣除系数为5% ；超过100%-200% 的部分，税率为50% ，速算扣除系数为5% ；超过200% 的部分税率为60% ，速算扣除系数为35% 。其纳税义务发生时间为房地产所有权转移的当天。

二、营业税。

国家税务总局印发的《营业税税目注释》(国税发[1993]149号)规定：“销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。”企业无力归还贷款，以房屋抵作贷款本息，表明房屋的所有权被企业有偿转让给银行，企业转让房屋所有权的行为应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5% ，计税依据为房屋的作价金额。纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。又据《营业税税目注释》规定：转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。“转让无形资产”税目的征收范围包括转让土地使用权，它是指土地使用者转让土地使用权的行为。企业以土地使用权抵作贷款本息，应按“转让无形资产”征收营业税，税率为5% ，计税依据为土地使用权的作价金额， 纳税义务发生时间为土地使用权转移的当天。

三、增值税。

财政部、国家税务总局《关于旧货和机动车增值税政策的通知》(财税[2002]29号)文件规定，纳税人(无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人)销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4% 的征收率减半征收增值税(不得抵扣进项税额)；售价未超过原值的，免征增值税。销售自己使用过的其他属于货物的固定资产、暂免征收增值税。国家税务总局《关于印发(增值税问题解答(之一)>的通知》(国税函[1995]288号)文件进一步明确，“使用过的其他属于的固定资产”应同时具备下列几个条件：(1)属于企业固定资产目录所列货物；(2)企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；(3)销售价格不超过其原值的货物。

对不同时具备上述条件的，无论会计制度规定如何核算，均应按6% 的征收率(小规模纳税人按4% 征收率)征收增值税。企业以设备或其他汽车(不征消费税的汽车)抵贷，根据设备的作价情况，按上述文件规定的三个条件确定是否缴纳增值税。

四、企业所得税。

按照《企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，企业“以资抵贷”收入，应并入企业总收入，一并计算缴纳企业所得税。

五、城市维护建设税、教育费附加。

根据《城市维护建设税暂行条例》和国务院国发明电[994]2号文件规定，城市维护建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额为计税依据，与增值税、营业税、消费税同时缴纳的税、费。纳税人以资产抵贷款，按照上述规定应缴纳增值税、营业税的.均应依法缴纳城市维护建设税和教育费附加。

六、印花税。

借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给借款方时,应就双方书立的产权书据，按产权转移书据的有关规定计税贴花。

以资抵债遇到的问题

“以资抵债”说到底，是债权银行在无可奈何的情况下被迫接受的还贷行为，债务人到了“以资抵债”的地步，基本上是经营难以为继，不可能有流动性很强的资产还贷，那么，债权银行无论是接受还是不接受“以资抵债”，都处于不利地位。接受，要变现不容易、管理又力不从 心；不接受，等于放弃，抵债物随时会落入其他债权人之手。无奈，只能接受，并且要面对接踵而来的一系列的问题： 

(一) “以资抵债”操作中遇到的问题

1.抵债物定价存在随意性。